[ Pobierz całość w formacie PDF ]
.Warto zauważyć, że wskaźnik powierzchni niewynajętej w lokalizacjach w Centrum wykazywał kwartalne wahania zarówno w 2003 roku i pierwszych trzech kwartałach 2004 roku, podczas gdy w lokalizacjach Poza Centrum zachował trend malejący.Przewiduje się, że wskaźnik powierzchni niewynajętej dla całej Warszawy w ostatnim kwartale 2004 roku powinien nadal zachować trend malejący.lWarunki najmulWarunki najmu na warszawskim rynku nieruchomości biurowych zmieniły się znacznie wraz z pojawieniem się obiektów najwyższej klasy.Zanim to nastąpiło umowy najmu były podpisywane zazwyczaj na czas nieokreślony z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia bez żadnych zabezpieczeń dla wynajmującego.Sytuacja ta uległa zmianie, gdy powstały w stolicy obiekty klasy A.Właściciele lub firmy zarządzające zaczęły wymagać 3-10 letnich umów najmu, przy czym najczęściej umowy te podpisywane były na okres 3-5 lat.Właśnie takie warunki wymagane były przez instytucje biorące udział w finansowaniu inwestycji komercyjnych w Warszawie.Ponieważ rynek nieruchomości komercyjnych rozwijał się, stopniowo zaczęły pojawiać się elementy standaryzacji umów.Coraz częściej umowy zawierały opcję odpowiedzialności po danym okresie najmu wraz z renegocjacją jego warunków.Najemcy wypłacali kaucje gwarancyjne równowartości 3-6 miesięcznego czynszu.Warunki najmu w obiektach niższej klasy są porównywalne, przy czym okres najmu z reguły nie przekracza 3 lat, a okres wypowiedzenia 3 miesięcy.Obecna sytuacja na rynku powoduje, że najemcy mają większe możliwości negocjowania warunków umów najmu.W wyniku czego właściciele w chwili obecnej często oferują dodatkowe udogodnienia najemcom w formie okresu wolnego od płatności czynszu, który wynosi przeważnie do 6 miesięcy, lub pokrycie kosztów wykończenia powierzchni pod potrzeby najemcy.Zdarza się również, że właściciel przejmuje aktualne zobowiązania najemcy związane z wynajmowaną powierzchnią.Ze względu na duży pustostan powierzchni biurowej w Centrum Warszawy elastyczność deweloperów w zakresie powyższych warunków jest większa niż w obszarze Poza Centrum, gdzie spadek stopnia pustostanu jest dynamiczniejszy niż w obszarze COB.Najbardziej korzystne dla właścicieli umowy najmu typu instytucjonalnego z pełnymi gwarancjami są podpisywane na okres od 3 do 7 lat.Typowa umowa najmu powierzchni w obiekcie klasy A lub B zawiera następujące warunki:- Przeciętna długość umowy najmu: 3-7 lat;- Czynsze: określane w EUR płacone w PLN, aczkolwiek w wielu przypadkach deweloperzy ze strefy USD preferują czynsze w tej walucie;- Indeksacja: roczna w stosunku do strefy EUR CPI lub US CPI;- Rozpoczęcie płatności czynszu po adaptacji pomieszczeń do pełnego stanu użytkowania;- Zwolnienie z płatności czynszu: 1-6 miesięcy (uzależnione od długości umowy najmu);- Zabezpieczenie umowy najmu: gwarancja bankowa lub depozyt w równowartości 1-3 miesięcznego czynszu, opłat eksploatacyjnych i należności za miejsca parkingowe plus VAT.Dodatkowo może być wymagana gwarancja firmy macierzystej w przypadku długoletnich umów najmu powierzchni biurowych powyżej 3 000 m2.Niektórzy deweloperzy, szczególnie ci, którzy realizują powierzchnie o niższym standardzie, aby przyciągnąć najemców, oferują najem na okres jednego lub dwóch lat.Takie umowy są trudnym zabezpieczeniem dla banków finansujących daną inwestycję i są niekorzystnie postrzegane przez inwestorów instytucjonalnych zainteresowanych zakupem danego budynku.lCzynszelStawki najmu na powierzchnie biurowe uległy zdecydowanemu obniżeniu w ciągu ostatnich dziesięciu lat.Na początku lat dziewięćdziesiątych kształtowały się one na poziomie 45 - 50 USD/m2/miesięcznie i były spowodowane małą podażą nowoczesnej powierzchni oraz rosnącym zapotrzebowaniem [ Pobierz całość w formacie PDF ]